Un posto all’interno del parcheggio condominiale può diventare di uso esclusivo di un singolo condomino? Scopriamo cosa dice la legge e in quali occasioni è possibile rendere privato qualcosa che per costituzione è di condiviso.
Giornalmente ci si sbatte e anche parecchio per trovare parcheggio nelle zone della città che frequentiamo per qualsivoglia ragione. Così appare lapalissiano che almeno quando si fa ritorno a casa si possa godere della certezza che non dovranno essere spesi minuti interminabili alla ricerca di un parcheggio per la propria auto all’interno del condominio.
Purtroppo non sempre la cosa risulta così semplice come dovrebbe essere in teoria. In assenza di garage facenti parte della proprietà, i posti auto presenti in un condominio sono una proprietà collettiva e dunque occupabili da chi arriva prima a casa. Qualora dovessero finire, allora il condomino sfortunato si troverebbe a dover cercare parcheggio altrove.
Per questo ci chiediamo se sia possibile rendere individuale il posto auto all’interno di un condominio. A tal proposito si è espressa chiaramente la Cassazione nella sentenza n. 28972/2020 emanata a Sezioni Unite: non esiste nell’ordinamento italiano un diritto reale di uso esclusivo. Si tratta infatti di un diritto in contrasto con la normativa sui beni della collettività, in quanto darebbe ad un singolo un vantaggio ai danni del resto dei condomini.
La stessa Cassazione ha chiarito nella sentenza n 9069 del 2022 che l’assemblea condominiale non può assegnare nemmeno se sussiste l’unanimità dei condomini l’utilizzo esclusivo di un posto auto condominiale, specialmente in maniera imperitura. Al di là delle sentenze, la legge stessa chiarisce che i posti auto in condominio sono parte comune (articolo 1117c.c.) e che in quanto tali usufruibili da tutti (articolo 1102 c.c.).
Come rendere esclusivo un parcheggio all’interno di un condominio
Se ne deduce che sia impossibile tramutare un posto auto condominiale in un posto auto privato, ma in realtà esiste la possibilità di rendere l’utilizzo del posto auto esclusivo. La prima cosa che un condomino può fare per assicurarsi il posto auto sotto casa è l’acquisto dello spazio di parcheggio.
Nel caso in cui il condomino ottenga un atto di proprietà del posto auto come bene autonomo o pertinenziale, con corretta individuazione – anche catastale – il parcheggio cesserà di essere bene comune e diventerà un bene individuale collegato alla proprietà della casa. Ovviamente tale processo ha un costo e ci dev’essere la disponibilità alla cessione di quello che è uno spazio comune.
Esiste un’altra opzione che non concede un diritto reale, bensì un diritto personale di godimento. Tale opzione può essere concordata in fase di stipula di contratto d’acquisto o d’affitto dell’immobile o di pattuizione unanime. Badate bene che in questo caso non si acquista la proprietà del posto e dunque non ne consente la vendita (separata o insieme all’immobile) né l’eredità.
Si tratta dunque solo di una concessione di utilizzo fatta al condomino che ne potrà utilizzare finché il contratto in essere sarà valido. Una volta ceduto l’immobile, lo spazio auto tornerà ad essere di uso e proprietà comune.
