Il problema delle infiltrazioni dal condominio può far sorgere qualche dubbio: chi deve sostenere la spesa per riparare i danni? Ecco cosa stabilisce una nuova sentenza.
Hai infiltrazioni dal condominio? Prima di aprire il portafogli, respira: una recente decisione ribalta le regole su chi deve intervenire e pagare.
Esiste uno strumento legale rapido che può costringere il condominio a riparare e ripristinare le infiltrazioni. Scopri perché potresti non dover sborsare un euro.
Chi deve sostenere la spesa per riparare le infiltrazioni dal condominio?
Pagare di tasca tua per danni che non hai causato è l’errore più costoso che puoi fare. Le infiltrazioni da colonne di scarico condominiali sono quel tipo di guaio subdolo che inizia con una macchia giallastra in alto, un cerchio umido che cresce, pittura che si sfoglia, odore stantio di muffa.
Ti dici “passerà”, intanto i mobili si gonfiano, l’intonaco si stacca, i vicini brontolano e il portafogli trema. E allora: perché dovresti correre a pagare tu, se la causa sta in una parte comune dell’edificio? Il problema è noto e diffusissimo: le colonne condominiali datate (spesso in eternit o con giunti logori) cedono, e l’acqua si fa strada lungo cavedi e pareti. Lo vedi dal soffitto del bagno che “fiorisce”, dal disegno scuro in corrispondenza della colonna, dalle gocce che compaiono dopo ogni doccia dei vicini. Il tecnico, con un’ispezione e magari una videoispezione, spesso conferma il sospetto: l’origine è in una cosa comune.
A questo punto, molti si arrendono: preventivi, carte, assemblee infinite. Ma c’è di più: la legge italiana ti tutela, e non solo sulle chiacchiere. Qui entra in gioco la parte che i “veterani di condominio” conoscono bene: quando il danno proviene da parti comuni, la responsabilità del condominio è oggettiva ai sensi dell’art. 2051 c.c.. Tradotto: il condominio, in quanto custode, risponde dei danni causati dalle cose comuni, a meno che provi un caso fortuito imprevedibile e inevitabile.
La Cassazione lo ha chiarito più volte (tra le altre, sentenze n. 7044/2020, n. 15291/2011 e, a Sezioni Unite, n. 20943/2022): al danneggiato basta dimostrare il nesso tra la cosa e il danno. E quando il pericolo è grave e prossimo, puoi anche forzare la mano: l’art. 1172 c.c. (la famosa denunzia di danno temuto) consente di chiedere al giudice un ordine rapido per far eliminare la fonte del danno prima che peggiori.
Perché questa urgenza? Perché sottovalutare l’umidità oggi significa domani fronteggiare danni strutturali, spese triplicate di ripristino, compromissione di impianti, riduzione del valore dell’immobile e, non ultimo, rischi per la salute dovuti alla muffa. Ogni settimana persa può tradursi in metri quadri da rifare e mobili da buttare. E no, non parliamo solo di tinteggiatura: parliamo di sostituzione di tratti di colonna, rifacimento di intonaci, piastrelle, controsoffitti, impianti, oltre al rischio di contenziosi più lunghi e costosi se il danno si estende ad altri.
Una recente ordinanza del Tribunale di Catania (28 agosto 2025) ha messo i puntini sulle i. Una condomina, martellata da infiltrazioni “importanti”, ha attivato l’azione di denunzia di danno temuto ex art. 1172 c.c.. Tecnici di parte e del condominio avevano individuato la causa nella colonna di scarico condominiale (in parte ancora in eternit). Il giudice? Ha dato ragione alla ricorrente: riconosciuto il pericolo grave e prossimo, ha ordinato al condominio di eseguire entro 15 giorni la sostituzione integrale della colonna e il ripristino dell’appartamento danneggiato.
Non solo: in caso di inadempienza, via libera all’esecuzione coattiva sotto la regia di un CTU con maestranze di fiducia. Il bello arriva qui: la mancata collaborazione del vicino del piano di sopra (che non faceva entrare per i lavori) non salva il condominio. Secondo il Tribunale, il condominio resta responsabile e può chiedere misure d’urgenza per ottenere l’accesso nelle unità private, quando serve a riparare una cosa comune. Stop alle scuse del tipo “l’amministratore è nuovo”, “non abbiamo fondi”, “stiamo organizzando”.
Con la responsabilità ex art. 2051 c.c., a contare è il nesso causale, non la colpa, e la tutela ex art. 1172 c.c. serve proprio ad agire subito, prima che la situazione degeneri. Questo cambio di passo è praticissimo per chi subisce danni: significa che puoi pretendere, e in fretta, che il condominio intervenga, paghi il ripristino e, se serve, venga “spinto” dal giudice a farlo. E se il condominio prova a scaricare su di te una quota dei lavori sulla colonna, ricorda l’essenziale: quella è una parte comune. Tu non anticipi la spesa per “fare un favore”: chiedi l’intervento di chi è tenuto a farlo.
Ok, ma come si traduce tutto questo nella vita reale? Prima di tutto documenta: foto, video, date, eventuali gocciolamenti legati all’uso dei bagni del piano superiore, preventivi e una relazione tecnica che individui la fonte. Comunica subito all’amministratore via PEC o raccomandata, chiedendo intervento urgente e messa in sicurezza, oltre all’attivazione della polizza globale fabbricati se presente. Se l’accesso nell’unità altrui è necessario, pretendi che sia il condominio a gestirlo; se qualcuno si oppone, si può chiedere tutela d’urgenza per l’accesso coattivo.
Davanti a tentennamenti, invia una diffida con termine breve. E se la situazione non si sblocca, valuta con un legale il ricorso ex art. 1172 c.c. per ottenere l’ordine giudiziale di eseguire i lavori e il ripristino in tempi rapidi, con eventuale CTU. Il risarcimento dei danni (muri, finiture, arredi, eventuali spese mediche) potrà essere richiesto nei modi e nei tempi corretti, facendo valere la responsabilità oggettiva del condominio alla luce della giurisprudenza citata.
Ci sono casi-limite? Certo: se la causa viene da una tua tubazione privata o da un tuo intervento maldestro, la storia cambia. E il condominio può liberarsi solo provando un vero caso fortuito. Per questo la perizia è fondamentale: più è precisa, più la tua posizione è blindata. In pratica, se stai affrontando macchie sospette e odore di umido, non procrastinare. Ogni giorno di ritardo è tempo, salute e soldi che se ne vanno.
