Attenzione condomini: da oggi le assemblee valgono anche con sole 2 persone

Le assemblee condominiali da oggi valgono anche con sole 2 persone: la novità da conoscere. 

Vivere in condominio è un esercizio quotidiano di equilibrio tra libertà individuale e convivenza. Nei pianerottoli passa l’intero ciclo dell’anno: d’inverno la caldaia che fa i capricci, in primavera i ponteggi per rifare le facciate, d’estate le discussioni sui rumori fino a tardi, in autunno i preventivi per l’ascensore. Ci sono regole, ruoli, un budget, servizi comuni da mantenere, e una rete di relazioni che può essere tanto solidale quanto conflittuale.

È qui che si decidono spese importanti, si approvano lavori, si definiscono turni, si concordano interventi per sicurezza e decoro. E, soprattutto, è qui che si misura il grado di partecipazione dei proprietari: tra chat che si infiammano, deleghe last minute infilate sotto la porta dell’amministratore e assemblee in cui la vera sfida è raggiungere i quorum. Ma ecco cosa cambia: le assemblee condominiali ora valgono anche con sole 2 persone.

Le assemblee condominiali valgono anche con sole 2 persone: un chiarimento dalla Corte di Cassazione

Su questo fronte arriva un chiarimento pesante della Corte di Cassazione (Sezione II, ordinanza 19 aprile 2025, n. 10361), che rielabora e consolida un orientamento ormai fermo: la violazione dei quorum costitutivi o deliberativi non determina la nullità della delibera, ma soltanto la sua annullabilità. Tradotto: la delibera resta valida ed efficace sino a quando non venga impugnata nei termini di legge.

La Suprema Corte, richiamando anche precedenti delle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. 4806/2005 e 9839/2021), restringe i casi di nullità alle ipotesi più gravi:

• mancanza degli elementi essenziali dell’atto
• oggetto illecito o impossibile
• delibere su materie estranee alle competenze dell’assemblea, o che incidono sui diritti individuali dei singoli sulle parti comuni o sulle proprietà esclusive.

Tutto il resto – dai vizi nella convocazione all’errata composizione dell’assemblea, dal mancato rispetto delle maggioranze previste all’eccesso di deleghe rispetto ai limiti regolamentari – integra, quando denunciato tempestivamente, mere cause di annullabilità.

E quando ci sono pochi partecipanti ad una riunione di condominio?

Sul piano pratico, la distinzione tra nullità e annullabilità incide sul “peso” delle assemblee con pochi presenti. Se una riunione si tiene con numeri minimi o con maggioranze non perfettamente a norma, le deliberazioni non cadono automaticamente: rimangono efficaci e producono effetti sino a quando un condomino interessato non le impugni nei termini stabiliti dall’art. 1137 c.c. (in via generale, 30 giorni per i dissenzienti o astenuti dalla data della delibera e 30 giorni per gli assenti dalla comunicazione).

Significa, in concreto, che anche decisioni assunte da pochissimi presenti non sono carta straccia: fanno fede, impegnano tutti e orientano i cantieri, i pagamenti e la gestione, a meno che qualcuno non agisca tempestivamente per farle annullare. Resta naturalmente la disciplina dei quorum fissata dall’art. 1136 c.c.: in prima convocazione servono presenze e millesimi robusti, in seconda la soglia si abbassa. Ma l’insegnamento della Cassazione cambia la prospettiva: il difetto di quorum non è il “tasto reset”, bensì un vizio che va fatto valere nel tempo giusto.

E in un’epoca in cui l’attenzione alle spese condominiali è altissima, questo rende l’assemblea – anche quando semi-deserta – un luogo decisionale decisivo. Occhio anche alle convocazioni: oggi l’art. 66 disp. att. c.c. richiede forme tipizzate (raccomandata, PEC, fax, consegna a mano) per garantire che tutti possano partecipare, ma la validità della comunicazione si valuta, caso per caso, in base all’effettiva conoscenza.

Partecipare vuol dire presentarsi, discutere, votare o almeno verificare la regolarità degli atti nei tempi utili. Perché le assemblee – ordinarie per bilanci, manutenzioni e gestione, straordinarie per lavori importanti, situazioni di convivenza, urgenze e innovazioni – possono essere convocate per affrontare ogni tema della vita comune; e, alla luce dell’orientamento ribadito, da oggi valgono anche con sole 2 persone, restando efficaci finché non vengano impugnate secondo legge.