Ci sono precise regole che disciplinano i parcheggi delle auto in condominio: in questa zona non si può più farlo. Ecco cosa si rischia.
Avere il posto auto condominiale è una gran comodità: niente fatica e tempo per cercare un posto quando si torna da lavoro, per scaricare la spesa o quando piove. Eppure bisogna fare attenzione perché non si può parcheggiare più ovunque.
Infatti il cortile non è più “terra di nessuno”: da oggi parcheggiare anche “due minuti” in questa zona del condominio non è più possibile. Se ti chiedi perché le regole siano cambiate e cosa rischi davvero, c’è una novità legale che rimette in riga abitudini, convinzioni e guerre di posti tra vicini.
La zona in condominio dove non si può parcheggiare l’auto
Dimentica la scena del “scendo al volo, tanto è casa mia”. Non lo è: o meglio, il cortile condominiale è di tutti. E se l’assemblea ha imposto il divieto di sosta in quell’area, parcheggiare lì non è più una furbata ma un rischio concreto per il portafogli e per la pace (giudiziaria) del palazzo.
Ti sei mai chiesto perché “lo abbiamo sempre fatto” non basta quando arriva una delibera o, peggio, una sentenza? Il problema, in realtà, è quotidiano e conosci bene i segnali: auto “appoggiate” davanti ai box per la spesa, discussioni sul citofono, bigliettini acidi sul parabrezza, amministratori roventi in chat.
Tutto ruota attorno a un’idea sbagliata ma durissima a morire: che il proprietario del box abbia un diritto esclusivo a occupare l’area davanti alla sua serranda. La novità? Gli esperti di diritto condominiale e, soprattutto, la Corte di Cassazione hanno spento ogni dubbio: quel diritto non esiste se non è scritto. La sentenza n. 25227 del 15 settembre 2025 della Cassazione è la pietra che chiude decenni di litigi.
I giudici sono partiti dal documento che conta davvero: il rogito. Se nell’atto d’acquisto e nel regolamento condominiale “contrattuale” l’area è definita “bene comune”, il film finisce qui. Nessuna clausola, nessuna postilla, nessun “si è sempre fatto così” può trasformare un bene comune in posto personale. In altre parole: quello che non è scritto, non esiste.
C’è un passaggio chiave che devi conoscere se vuoi evitare guai. Concedere a una persona il parcheggio esclusivo su uno spazio comune equivale, giuridicamente, a creare una servitù a beneficio di una sola unità. E la servitù non è un semplice “uso più comodo”: è un vincolo permanente. Per questo l’art. 1108, comma 3 c.c. è inflessibile: serve il consenso unanime di tutti i condomini, messo nero su bianco. Non basta una maggioranza, neppure qualificata. Al contrario, una delibera che vieta a tutti la sosta nel cortile è legittima se regola l’uso del bene senza sottrarlo alla collettività: transito, carico e scarico, manutenzioni e accesso ai mezzi di emergenza restano garantiti.
Tradotto in vita vera: parcheggiare davanti al tuo box nel cortile condominiale è vietato se l’assemblea lo ha deciso e se il titolo non ti assegna espressamente quel privilegio. E non illuderti sul “ma sto solo cinque minuti”: se il cortile è aperto al pubblico passaggio o se intralci un passo carrabile, il Codice della Strada (art. 158) non fa sconti, e in molte città scattano sanzioni e, nei casi più gravi, anche la rimozione. Dentro al condominio, inoltre, violare il regolamento può costarti le sanzioni previste dall’art. 70 disp. att. c.c.: fino a 200 euro, che diventano 800 in caso di recidiva.
A questo, somma l’inevitabile scia di diffide, cause, spese legali, assemblee infuocate e rapporti coi vicini che si ghiacciano per mesi. Se pensi di poter “resistere” parcheggiando comunque, considera l’effetto domino. Oggi blocchi il carico e scarico del corriere del piano di sopra, domani impedisci l’accesso a un mezzo di emergenza, dopodomani l’assicurazione solleva eccezioni su un danno avvenuto in area occupata irregolarmente.
E con i tempi della giustizia, una sciocchezza da due minuti rischia di trasformarsi nel classico pozzo senza fondo di soldi, nervi e tempo. La verità, secca: rimandare non conviene. Meglio agire ora, con metodo, e riportare la situazione in legalità senza scontri. Ok, e quindi, come se ne esce in concreto? Prima si guarda la carta, poi si parla. Chiedi all’amministratore copia del tuo rogito, del regolamento condominiale e dei verbali recenti: se non c’è una clausola che ti assegna il posto, quel posto non è tuo.
Se esiste una delibera di divieto di sosta, rispettala: usare l’area per “sosta tecnica” di carico e scarico è lecito solo se non intralci, non occupi il passo carrabile e se il regolamento lo consente espressamente. Diffida dalle scorciatoie: il cartello fai-da-te o il vaso piazzato davanti alla serranda non creano diritti, anzi ti espongono a contestazioni. Vuoi una soluzione sostenibile e rapida? C’è.
Molti condomìni, nel pieno rispetto della legge, approvano regole di uso che bilanciano esigenze e serenità: turnazioni dei posti ricavati, fasce orarie per carico e scarico, breve sosta con disco interno per servizi e spesa, segnaletica interna chiara e dissuasori autorizzati.
Sono misure che l’assemblea può deliberare con le maggioranze previste per la gestione dell’uso dei beni comuni, senza trasformare lo spazio in privilegi permanenti. Se invece puntate a un posto davvero “solo tuo”, la via è una sola e non ammette scorciatoie: serve l’accordo scritto e unanime di tutti e la costituzione formale di una servitù a tuo favore. È più complesso, ma è l’unico modo per dormire sonni tranquilli.
C’è anche un’altra via spesso trascurata ma molto efficace: gli accordi privati temporanei tra vicini, ben scritti e firmati, per l’uso di un’area specifica in orari determinati, senza incidere sui diritti comuni. Non creano servitù, non trasformano il bene, ma abbassano la temperatura delle discussioni e ti evitano di fare “slalom” con le buste della spesa.
E se il cortile è davvero troppo piccolo per qualunque regola sensata, valuta alternative furbe: box in affitto nelle vicinanze, abbonamenti notturni nei parking di zona, o scambio posti all’interno del palazzo con contratti chiari. Costa meno di una causa e salva le relazioni
