Scale e ascensore in un condominio o in un semplice portone, di chi sono davvero? Ecco la verità che dovresti conoscere.
In condominio, le cose più semplici sono spesso quelle che accendono le dispute più accese. Scale e ascensore, ad esempio, sembrano dettagli scontati finché qualcuno decide di apporre un cancello, cambiare una serratura o delimitare un tratto di pianerottolo “per ragioni di sicurezza” o “privacy”.
Ma di chi sono davvero? E fino a che punto un singolo proprietario può limitarne l’accesso agli altri? Una recente vicenda giudiziaria affrontata a Roma ha riportato al centro la regola di base, ecco la verità che in molti ignorano ma che è bene sapere.
Di chi sono scale e l’ascensore?
Nella prassi condominiale, scale e pianerottoli sono il tessuto connettivo dell’edificio: rendono materialmente possibile raggiungere le unità immobiliari e le aree di servizio. Il codice civile, all’articolo 1117, considera questi elementi tra le parti comuni, a meno che un titolo non disponga diversamente. Tradotto: la “presunzione di condominialità” vale come regola generale.
Chi sostiene l’uso esclusivo deve dimostrare di averlo acquistato con un titolo specifico e inequivoco; non bastano abitudini consolidate, chiavi trattenute per anni o accordi informali. È proprio qui che molti inciampano. Si pensa che, se una rampa serve di fatto soprattutto un piano, allora sia “praticamente privata”. Non è così. Anche se una porzione di scala o un pianerottolo risulta utile a un numero limitato di condomini, resta parte comune finché non esista un atto che la sottragga alla comunione.
Apporre un cancello che impedisca l’accesso agli altri, in assenza di un preciso titolo, equivale a una compressione illegittima dei diritti altrui e altera la destinazione del bene comune. Il confine della proprietà esclusiva, in condominio, convive con i limiti della comunione: si può usare di più la cosa comune, ma non se questo pregiudica l’uguale diritto degli altri o ne ostacola la fruizione.
E l’ascensore? La risposta richiede una sfumatura in più. Se l’impianto è stato costruito insieme all’edificio, rientra, al pari delle scale, tra le parti comuni presunte. Se invece l’ascensore è stato installato dopo, si guarda a chi lo ha realizzato e a come è avvenuta l’installazione. In via di principio, l’impianto successivo appartiene a chi lo ha impiantato, salvo che risulti il consenso degli altri o, meglio, una partecipazione alle spese e alla manutenzione tale da dimostrarne la volontà di condivisione.
Nella pratica, quando tutti i condomini contribuiscono all’installazione e poi alle spese di esercizio, l’ascensore diventa un bene liberamente fruibile da tutti. In questo scenario, collocare barriere o cancelli davanti alle porte dell’ascensore per limitare l’uso a un gruppo ristretto è contrario alla regola e mina l’uguaglianza tra i comproprietari. L’esperienza quotidiana suggerisce i motivi per cui si arriva a gesti di chiusura.
C’è chi invoca la privacy: meno passaggi davanti alla porta equivalgono a più tranquillità. Altri richiamano la sicurezza: un cancello “protegge” da intrusioni. Sono esigenze legittime, ma non possono essere soddisfatte sottraendo agli altri il bene comune. Esistono strumenti compatibili con il diritto condominiale: controlli degli accessi decisi dall’assemblea, sostituzione coordinata delle serrature con distribuzione delle chiavi a tutti gli aventi diritto, criteri di uso che rispettino la parità, sistemi di videosorveglianza che non invadano l’altrui sfera privata, segnaletica chiara.
Quando la soluzione finisce per escludere qualcuno dalla fruizione, si supera la linea di confine. La vita in condominio, del resto, è l’arte dell’equilibrio tra proprietà esclusiva e comunione. I muri dell’appartamento appartengono al singolo, ma il vano scala no; il pianerottolo davanti all’uscio non è anticamera privata; la cabina dell’ascensore non è “prenotabile” da chi abita più in alto o più in basso. Le regole dell’uso si stabiliscono insieme, e le modifiche strutturali che incidono sui passaggi e sulla sicurezza richiedono delibere valide, non iniziative solitarie.
Lo stesso vale per le telecamere sulle scale: vanno orientate a tutela degli spazi comuni senza riprendere l’interno delle abitazioni o violare la privacy, nel rispetto della normativa. Cosa fare quando la tensione sale? Prima di tutto, guardare i documenti: gli atti di compravendita, il regolamento condominiale, le eventuali delibere su scale e impianti. Se non emerge un titolo che attribuisca uso esclusivo, scatta la presunzione di comunione.
In secondo luogo, tentare la mediazione: a volte bastano accorgimenti condivisi per coniugare sicurezza e pari accesso. Se il muro contro muro persiste, il giudice tende a ribadire principi consolidati: scale e pianerottoli si presumono comuni; l’ascensore è comune se coevo al fabbricato o se la collettività lo ha voluto e pagato; i cancelli che escludono gli altri sono illegittimi.
In altre parole, la verità che in molti ignorano è semplice: in condominio, ciò che consente a tutti di vivere l’edificio appartiene a tutti, e non basta una serratura per trasformarlo in proprietà privata.
