Il condominio può vietare agli inquilini di ospitare terze persone nella loro abitazione? La legge si è espressa più volte al riguardo.
Sopratutto durante le vacanze, capita di voler ospitare un parente o un amico per qualche giorno, tuttavia può capitare di ricevere un avviso da parte dell’amministratore del condominio, nel quale viene fatto presente un divieto assoluto di mettere in atto tale pratica.
In questi casi, la preoccupazione è immediata: il timore è quello di veder trasformare un atto di ospitalità in un vero e proprio problema legale, che potrebbe persino portare a dei rischi per il contratto di locazione o addirittura per i rapporti con i condomini.
Il desiderio di accogliere persone care va quindi a scontrarsi con la rigidità di regole contrattuali che sembrano vietare qualsiasi forma di ospitalità. Tuttavia è bene chiedersi, il divieto posto dall’amministratore o dal padrone di casa è legale?
Perché vietare l’ospitalità nei contratti di locazione è illegale
Più volte la giurisprudenza italiana si è dovuta pronunciare in merito a questa questione. La legge tutela il diritto del conduttore a ospitare parenti e amici, anche in maniera abituale, purché non si tratti di sublocazione o di attività commerciale.
La distinzione tra ospitalità gratuita e sublocazione a fini economici è fondamentale: il semplice fatto di accogliere qualcuno senza ricevere compenso non modifica i termini del contratto di locazione né trasferisce diritti sull’immobile. Secondo la Cass. civ. sez. III, n. 14343/2009, qualsiasi clausola contrattuale che vieti completamente l’ospitalità è nulla, perché viola i doveri di solidarietà sociale e i diritti costituzionali, come il diritto alla vita familiare e alla libertà personale.
La sentenza Cass. civ. sez. III, n. 9931/2012 conferma che ospitare non equivale a subaffittare: il locatore non può pretendere di impedire l’ingresso di parenti o amici. Infine, la recente ordinanza Cass. civ. sez. III, n. 19808/2024 sottolinea che la presenza abituale di terzi non costituisce violazione, a meno che non ci sia un reale trasferimento del godimento dell’immobile o danno concreto al locatore.
In pratica, ogni conduttore ha il diritto di gestire liberamente chi entra nella propria abitazione. Il codice civile ribadisce questo principio: l’art. 832 c.c. garantisce al proprietario il diritto di godere pienamente del bene entro i limiti di legge, mentre l’art. 1587 c.c. attribuisce al conduttore la facoltà di godere dell’immobile secondo l’uso pattuito. Di conseguenza, l’ospitalità gratuita, sia essa temporanea o abituale, rientra pienamente nei diritti del locatario, purché non si trasformi in attività commerciale o sublocazione non autorizzata.
Quando l’ospite è straniero, esistono obblighi di comunicazione alla Questura entro 48 ore, ma ciò riguarda esclusivamente l’aspetto amministrativo e non incide sulla legittimità civilistica dell’ospitalità. Questo quadro giuridico rende evidente come il divieto assoluto imposto dai regolamenti condominiali sia ingiustificato e, in molti casi, illegale.
