Affitti brevi in condominio: la regola segreta che rischia di chiuderti l’attività

Il rischio di dover chiudere un’attività di affitti brevi in un condominio è alto. C’è una regola che molti non conoscono.

Si parla di affitti brevi per indicare contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni. Significa che se l’appartamento locato in questo modo si trova in un condominio ospiterà spesso perfetti estranei che si aggireranno nell’edificio a qualsiasi ora del giorno e della notte.

Si capisce facilmente come mai i condomini potrebbero non essere felici all’idea che il proprietario di un appartamento decida di intraprendere l’attività di affitti brevi. Il contratto di locazione non durerà più di 30 giorni, di conseguenza ogni mese si potrebbero vedere facce diverse se non ogni settimana. Un gran via vai di sconosciuti che non sempre sono capaci di dimostrare rispetto ed educazione.

Affitti brevi, affittacamere, Bed & Breakfast, queste soluzioni imprenditoriali se presenti in un condominio, dunque, possono causare disturbo e peggiorare la qualità della vita. I proprietari degli immobili locati o trasformati in strutture ricettive dovrebbero verificare che i turisti di passaggio rispettino le regole condominiali e non rechino disturbo. Ma prima ancora dovrebbero controllare di aver diritto di aprire attività del genere nel condominio.

Affitti brevi, quando l’attività non è permessa

Prima di intraprendere il percorso di avvio di un’attività come può essere quella degli affitti brevi, di un B&B e di un affittacamere è bene informarsi sul regolamento contrattuale che potrebbe vietare l’apertura di attività produttive nel condominio. Il regolamento condominiale è pieno di clausole e cavilli e vanno analizzati con attenzione.

Potrebbero esserci, infatti, limitazioni dei poteri e delle facoltà riguardanti i condomini sulle parti di esclusiva proprietà. Condizione necessaria è che le restrizioni siano indicate in modo chiaro nel regolamento condominiale e richiamate negli atti di acquisto o nei contratti di affitto. Dove le regole siano scritte chiaramente, in caso di mancato rispetto delle stesse il condominio potrebbe agire legalmente e far chiudere le attività incompatibili con le direttive condominiali.

La sentenza numero 3419 del 2 giugno 2025 ha ribadito questo concetto. La Corte di Appello di Roma ha confermato la decisione di primo grado ordinando l’immediata chiusura dell’attività ricettiva essendo in contrasto con la clausola del regolamento condominiale che vietava attività produttive nello stabile. Non solo, c’era anche un divieto di affittare gli appartamenti per periodi inferiori a sei mesi. Se scritto nel regolamento approvato da tutti i condomini e vincolante per tutti, dunque, niente affitti brevi né B&B o affittacamere.